Покупка недвижимости в Бангтао или Лаяне сопровождается не только ценой объекта, но и набором налогов, сборов и регулярных платежей, о которых важно знать заранее. Ниже разобрано, какие расходы возникают при сделке, как они обычно распределяются между сторонами и во что обходится содержание квартиры или виллы после покупки.
Сборы Земельного офиса при сделке
Регистрация перехода права в Земельном офисе (Land Office) сопровождается несколькими официальными платежами. Их размер зависит от структуры покупки (кондоминиум на иностранное имя, лизхолд, тайская компания) и от того, как стороны договорились разделить платежи. В Таиланде нет жесткого закона о том, кто именно платит каждый сбор: распределение фиксируется в договоре купли-продажи и является предметом переговоров.
Большинство сборов рассчитывается не от цены в договоре, а от оценочной стоимости объекта по реестру Земельного офиса. Эта оценочная стоимость, как правило, ниже рыночной цены, поэтому фактические суммы сборов обычно меньше, чем если бы их считали от суммы сделки.
Сбор за передачу права (transfer fee)
- Ставка: около 2% от оценочной стоимости объекта по реестру Земельного офиса.
- Это основной разовый сбор при регистрации сделки. На практике его часто делят между покупателем и продавцом, но конкретная пропорция оговаривается отдельно.
Гербовый сбор или специальный коммерческий налог
- Гербовый сбор (stamp duty): 0,5% от оценочной или договорной стоимости (берется большая из величин).
- ИЛИ специальный коммерческий налог (specific business tax, SBT): 3,3%, который обычно применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет.
- Эти два платежа взаимоисключающие: при уплате SBT гербовый сбор не взимается. Если продавец владел объектом дольше 5 лет (или соблюдены иные условия освобождения), вместо SBT платится только гербовый сбор 0,5%, что заметно дешевле.
- Поскольку SBT обычно ложится на продавца, срок владения продавца напрямую влияет на итоговую налоговую нагрузку по сделке.
Подоходный налог у источника (withholding tax)
- Удерживается с продавца в момент регистрации.
- Для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале с учетом оценочной стоимости и срока владения, для компаний, как правило, как фиксированный процент от оценочной или договорной стоимости.
- Формально это налог продавца, но в переговорах стороны иногда перераспределяют и его, поэтому важно заранее зафиксировать в договоре, кто его несет.
Юридическое сопровождение и проверка
Помимо сборов Земельного офиса, отдельно оплачиваются услуги юриста и сопровождение сделки. Это не государственный сбор, а оплата работы независимого специалиста, и эти расходы почти всегда несет покупатель.
- Юридическая проверка (due diligence): проверка титула, обременений, разрешений на строительство, статуса застройщика и иностранной квоты в кондоминиуме.
- Подготовка и проверка договоров купли-продажи, договора аренды или корпоративных документов.
- Сопровождение в Земельном офисе и контроль расчетов.
- Стоимость юридического сопровождения обычно фиксированная или зависит от сложности сделки, а не от цены объекта.
Лизхолд и покупка через компанию
Структура владения влияет не только на юридическую сторону, но и на состав расходов.
Лизхолд (долгосрочная аренда)
- При оформлении лизхолда регистрируется договор аренды, и взимается регистрационный сбор за лизхолд.
- Сбор рассчитывается от общей суммы аренды за весь срок (например, за 30 лет), а не за один год, поэтому его стоит закладывать в бюджет отдельной строкой.
- Дополнительно может взиматься гербовый сбор на договор аренды.
Покупка через тайскую компанию
- Разовые расходы на учреждение юридического лица (регистрация, уставные документы, услуги по созданию структуры).
- Регулярные расходы: ведение бухгалтерии, ежегодная аудированная отчетность и подача деклараций, даже если компания не ведет активной деятельности.
- Эти постоянные затраты возникают каждый год, поэтому при сравнении вариантов их нужно учитывать на весь горизонт владения, а не только в момент покупки.
Покупка на стадии строительства (off-plan)
При покупке на этапе строительства оплата обычно происходит не разово, а по графику платежей, привязанному к этапам готовности проекта.
- Типичная схема: бронирование, затем первый взнос при подписании договора, далее серия платежей по мере прохождения строительных этапов, и финальный платеж при передаче и регистрации.
- Конкретные доли и привязка к этапам различаются у разных застройщиков, поэтому график платежей нужно изучать до подписания.
- Сборы Земельного офиса при off-plan уплачиваются на этапе передачи и регистрации права, а не при бронировании.
Расходы на владение
После покупки содержание недвижимости включает регулярные и разовые платежи. Точные суммы зависят от типа объекта, площади и комплекса.
Ежегодный налог на землю и строения
- Land and building tax: для жилой недвижимости ставки умеренные и применяются по прогрессивной шкале от оценочной стоимости.
- Для основного жилья и недорогих объектов нагрузка обычно невелика; для более дорогих объектов и второго жилья ставка выше.
Кондоминиумы
- Ежемесячный взнос за обслуживание общих зон (common area fee), рассчитываемый за квадратный метр площади.
- Разовый взнос в резервный фонд (sinking fund) при покупке, который идет на крупный ремонт и обновление общих систем.
- Коммунальные услуги (электричество, вода, интернет) оплачиваются отдельно по счетчикам.
Виллы
- При нахождении в управляемом комплексе взимаются сборы за управление и обслуживание территории (охрана, уборка территории, общие зоны).
- Обслуживание бассейна, сада и инженерных систем при отдельно стоящей вилле обычно ложится на владельца.
- Рекомендуется учитывать страхование объекта, а также резерв на ремонт и сезонное обслуживание.
Налоги при сдаче в аренду
Если объект сдается в аренду, доход от аренды подлежит налогообложению в Таиланде, а порядок зависит от того, оформлен ли владелец как физическое лицо или как компания.
- Доход от аренды декларируется и облагается налогом; могут также применяться местные сборы.
- Структура владения и способ получения дохода влияют на итоговую ставку, поэтому налоговые последствия аренды стоит просчитать заранее с налоговым специалистом.
Ориентировочный пример расходов
Для наглядности рассмотрим условную покупку кондоминиума. Цифры приведены как диапазон и не являются расчетом по конкретному объекту.
- Сбор за передачу права: около 2% от оценочной стоимости (часто делится между сторонами).
- Гербовый сбор 0,5% либо SBT 3,3%: зависит от срока владения продавца и обычно относится на продавца.
- Налог у источника: с продавца, по применимой шкале.
- Юридическое сопровождение: отдельная фиксированная сумма со стороны покупателя.
- В сумме расходы со стороны покупателя на Пхукете обычно укладываются в диапазон около 2-6% в зависимости от структуры сделки и договоренностей о распределении.
- Далее добавляются регулярные платежи на владение: ежемесячный взнос за обслуживание, ежегодный налог на землю и строения, коммунальные услуги, а для виллы, сборы за управление территорией.
Рекомендация
Ставки, оценочная стоимость и условия освобождения периодически пересматриваются, а распределение платежей между сторонами обсуждается индивидуально, поэтому приведенные цифры являются ориентировочными, а не гарантией. Настоящий материал не является налоговой или юридической консультацией. Перед принятием обязательств запросите детальный расчет по конкретному объекту и проконсультируйтесь с квалифицированным юристом и налоговым специалистом. Bang Tao Estate готовит полную постатейную смету расходов по каждому объекту до заключения сделки, чтобы вы видели полную картину расходов заранее.